최근 우리 언론에서도 흔히 볼 수 있는 영단어 모기지(Mortgage)는 부동산 등의 담보제공과 대출을 의미합니다. 그런데 위 단어의 어원을 따져 보면, 이는 고대 프랑스어 죽음(Mort)과 서약(Gage=Pledge)의 합성어로, “목숨을 걸고 상환을 약속한다.”는 의미였음을 알 수 있습니다. 이처럼 돈을 빌리는 행위는 동서고금을 막론하고 삶의 중대사로 여겨져 왔으며, 특히 계속적으로 자금을 순환시킴으로써 부가가치를 창출하고 생명을 이어가야 하는 기업활동에서 원활한 현금흐름의 중요성은 더욱 부각된다 할 것입니다.
한편, 주로 사업 자체의 수익성, 안정성과 사업주(Owner)의 인적 신용만을 담보로 하여 사적 투자를 이끌어내던 과거의 금융문화와 달리, 현대 기업환경에서는 자금을 조달하는 방법이 매우 다각화되어 있으며, 대주들은 투자금의 회수를 위하여 매우 복잡한 법적 장치를 개발 및 삽입하여 왔습니다.
예컨대, 과거에는 부동산을 현금화하기 위하여 이를 팔거나, 세를 주어 보증금을 받거나, 은행에 담보제공을 하는 것이 전부였다면, 현재는 담보를 제공받은 은행에서 채권 자체를 증권화도록 하거나(MBS), 부동산 자체를 유동화전문회사(SPC)에 넘긴 뒤 이를 증권화하는 등(ABS) 증권 시장을 이용함으로써 상환에 관한 위험을 분산시키고, 이를 통해 자금을 원활하게 조달할 수 있는데, 이 과정에서 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(구 증권거래법 등)」, 「유사수신행위의 규제에 관한 법률」, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」, 「증권의 발행 및 공시 등에 관한 규정」 등 많은 법률의 제한을 받게 됩니다.
BizWin은 아직까지 “증권 및 금융 전문 로펌”이라고 할 만큼의 경험을 쌓지는 못하였으며, 관련 분야의 전문가 출신 구성원들이 모여 있는 곳도 아닙니다.
그러나, 금융업무는 고도의 전문성과 함께 복잡한 거래구조와 실무에 대한 이해력, 사적자유원칙에 따라 새로운 법적 장치를 창조할 수 있는 창의력과 적극성, 해외의 사례와 문화를 참고할 수 있는 외국어능력과 정보탐색능력을 크게 요구하는바, 이러한 점에서 강점을 가진 BizWin은 고객사에게 비교적 저렴한 비용으로 최적의 결과를 만들어 드릴 것입니다.
대출계약 관련 자문
은행은 이른바 제도권 금융으로서, 은행법 및 금융감독원 관련 법규, 보증서발행기관 및 은행의 내규에 따라 대출 등 금융업무를 처리하고 있습니다. 그러나 이는 주로 가계대출 또는 소규모의 사업대출에 관하여서 적용되는 영역이며, 기업경영과정에서 발생하는 대규모의 변칙적인 대출에 관하여서는 그 심사과정에서 은행 및 지점별로 여러 변수와 협상의 여지가 발생할 수밖에 없습니다.
특히, 대출계약에서 가장 중요하다고 할 수 있는 담보의 경우, 종래 인정되어 오던 부동산, 상장주식 등 정형화된 담보에서 벗어나, 사업성(PF, Project Finance), 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 의한 등기담보, 신용보증기금이나 중소기업진흥공단, 농림수산업자신용보증기금 등에서 발급하여 주는 비전형적 보증서, 농수산물 기타 유체동산, NPL(Non-Performing Loan) 등 새로운 유형의 담보들이 많이 사용되고 있으며, 이러한 담보를 제공함으로써 대출을 승인받기 위하여서는, 담보에 관하여 근질권이나 근양도담보 등 정형화되지 않은 담보물권을 설정하여 주고, 그 집행방법에 관하여서도 납득 가능한 계획을 제시하는 등, 실체법과 소송법 및 집행법, 실무관행을 아우르는 치밀한 법적 검토와 이를 통한 금융기관 및 담보제공기관에의 설득이 필요합니다.
BizWin은 위와 같이 여러 변수가 발생하는 대출계약과 관련하여 그 내용의 공정성과 법적 위험성을 검토하고, 그 결과를 법적 의견서로 작성하여 금융기관에 제출하실 수 있도록 하여 드리는 등, 전반적인 자문업무를 제공하고 있습니다.
증권발행 및 자산유동화
현대의 금융은 전통적인 금융기관을 벗어나 기업어음, 채권발행 등을 통하여 기업체가 증권시장에서 직접적으로 자금을 조달하는 이른바 증권화(Securitization)에 마주하고 있습니다. 또한, 이는 기업체 또는 사업주가 가지고 있는 부동산, 기계장치, 주식, 지적재산권 등 핵심적인 자산을 증권화함으로써 보다 쉽게 유동화 및 현금화(Encashment)할 수 있다는 의미이기도 합니다.
대표적인 자산유동화방법인 ABS(Asset-Based Securities, 자산유동화증권) 발행의 경우, 증권발행 및 청약, 인수에 관한 각종 계약서 작성은 물론 SPC(Special-Purposed Company, 특수목적회사)의 설립(정관작성, 감사, 등기 등), 금융감독원에 대한 자산유동화계획 및 유가증권신고서 등의 서류제출 등 다양한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 그 외에도 제3자 신주발행, 회사채 (CB, Corporate Bond)또는 기업어음(CP, Commercial Paper)발행에 관하여서도 상법 및 어음법, 자본시장법에서 정한 절차를 밟아야 함은 물론입니다.
투자유치
전통적으로 투자유치는 대주와 긴밀한 관계를 맺고 있는 중개인(Broker)이 담당하였으며, 나아가 투자은행(IB)이나 회계법인 등의 업무영역이었습니다. 그러나 위처럼 현대의 금융시장은 고도로 법적 장치가 발달하여 있기 때문에, 단지 투자금액과 수익율 등을 따지는 것보다도, 계약 자체가 불공정한 것은 아닌지, 담보제공방법 및 평가는 적정한지, 채무불이행시의 위험성은 어떻게 되는지 등의 법적 위험성을 함께 검토할 필요가 있으며, 이러한 작업은 투자계약의 체결 직전에 이루어질 것이 아니라, 최초 계약조건(terms and conditions)의 협상 단계에서부터 적극적ㆍ공격적으로 이루어질 필요가 있습니다. 투자자가 요구하는 조건들을 모두 받아들인 상태에서 최종적으로 법적 위험성의 검토만을 법률가에게 수동적으로 맡긴다면, 법률가는 “다 된 판을 엎는” 조언을 하거나, 위험성을 애써 외면한 채 불성실한 보고를 하는 수밖에 없을 것입니다.
Korea : Land of Development
There is an old saying about Four Rising Tigers of Asia. It was mentioned first in 1993, and proved right. Korea is now highly developed country with world’s 14th largest economy, 6th strongest military forces, and 5th most international intellectual patent applications. K-POP heard anywhere around the earth, an artificial satellite “Nuri” orbiting around the earth either, Samsung Galaxies in everyone’s hand. And for the best, this has only been done is just a half-century. No doubt Koreans always boast about the small, sad-historical, far-east located nation that used to be one of the world’s most unfortunate country.
For now, Korea is very good place to set up manufacturing factories or R&D facilities, for It has world-class infrastructure and education standard, with relatively low measurement about working environment and labor rights, which recently, as a matter of fact, are getting improved rapidly.
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- 전자어음 및 비상장주식의 강제집행에 관한 실무와 개선안
민사집행법 제2편 제2장은 금전채권에 따른 강제집행을 규정하며, 부동산 강제집행이 가장 중요한 내용을 포함한다. ‘그 밖의 재산권’에 대한 강제집행은 상대적으로 적은 비중을 차지하며, 법적 규정이 부족하다. 이 연구는 전자어음과 비상장주식의 강제집행에 집중하여 법적 문제를 분석하고, 전자어음법의 개정 및 민사집행법의 체계적 정비 필요성을 강조한다. 비상장주식의 가치 평가 및 매각에서 발생하는 문제를 다루며, 정보 비대칭성을 해소할 방안과 법적 절차 개선이 필요함을 제시한다. - 도시개발사업과정에서 환지처분이 지연되는 경우 토지소유자의 권리행사 제한
이 글에서는 한국의 부동산 개발, 특히 도시 개발법에 의한 환지 방식에 대해 다루고 있다. 환지 개발은 토지를 받고 대신 돈을 지급받는 방식으로, 주택 및 도시 조성에 유리하다. 그러나 지주의 개인적 사정이나 시세 변동으로 인해 환지를 받지 않으려는 경우 문제가 발생할 수 있다. 부동산 시장의 어려움 속에서, 개발은 종종 중단되거나 지연될 수 있으며, 이로 인해 지주 간에 불평등이 발생할 수 있다. 현행법은 사전 청산금 지급 시기가 시행자의 재량에 맡겨져 있어, 법적 권리 구제가 어렵다는 점에서 문제를 제기한다.
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